Begriffsklärung

Immobilien Lexikon: Abgeschlossenheitsbescheinigung – AuszahlungskursImmobilienmakler Lübeck

Übersicht: Abgeschlossenheitsbescheinigung – Abnahmeverpflichtung – Abschreibungen – Abteilung I – III des Grundbuches – Abtretung – Anderkonto – Anschaffungs- und Herstellungskosten – Anschlussfinanzierung – Auflassungsvormerkung – Ausgabeaufschlag (Agio) – Auszahlung – Auszahlungskurs

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Nur wenn eine Wohnung in sich abgeschloßen ist kann Wohnungseigentum eingeräumt werden. Zum Nachweiß der Abgeschlossenheit erbringt die Bauaufsichtsbehörde die auch für die Baugeehmingung zuständing ist, eine Abgeschlosseheitsbescheinigung. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum hat. Auch zusätzliche Räume außerhalb des Zuganges können zur abgeschlossenen Wohnung gehören. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zusammen mit dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung beizufügen und dem Grundbuchamt einzureichen.

Abnahmeverpflichtung

Die Verpflichtung des Darlehensnehmers, das Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist in Anspruch zu nehmen.

Abschreibungen

Berechnung des Werverlusts eines Wirschaftsgutes nach gesetzlichen Vorschriften. Abschreibungen senken das zu versteuernde Einkommen und seken damit die Steuerlast, ohne dass damit Ausgaben verbunden sind. Eine Faustregel besagt, das aus Verlusten niemals Gewinne werden.

Abteilung I – III des Grundbuches

Das Grundbuch unterteilt sich in drei Abteilungen: Die erste Abteilung gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse. Die zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks. Die dritte Abteilung beinhaltet alle Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, mit denen ein Grundstück belastet ist.

Abtretung

Übertragung eines Rechtes auf einen neuen Gläubiger oder Darlehensgeber. Praktisch bedeutsam ist die Abtretung einer Grundschuld bei Umschuldungen. Sie erübrigt die Eintragung einer neuen Grundschuld im Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Bedingungen der abzutretenden Grundschuld seinen Anforderungen entsprechen (Zinssatz , Nebenleistungen, Vollstreckbarkeit). Auch die Teilabtretung von Grundschulden ist möglich. Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen (Tilgungsaussetzung).

Anderkonto

Bankkonto, das nur für Angehörige bestimmter Berufsgruppen, die einem besonderen Standesrecht unterliegen (z.B. Notare), eröffnet wird zur vorübergehenden Verwahrung von Fremdgeldern. Das Notaranderkonto ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung, auch wenn die zur Sicherheit bestellte Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder die bei der Erstellung einer Immobilie anfallen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis bzw. den Ausgaben für die Errichtung des Gebäudes auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten.

Anschlussfinanzierung

Vor Ablauf der Zinsbindungsfrist des Darlehens können Sie die neuen Konditionen (Bedingungen) mit Ihrer Bank neu verhandeln. In der Regel erhalten Sie automatisch ein Angebot Ihrer Bank. Durch Umschuldung und Wechsel des Kreditinstitutes entstehen Kosten (z. B. Beglaubigungskosten für die Abtretungserklärung der Grundschuld, Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt, evtl. Kosten für eine neue Schätzung.

Auflassungsvormerkung

Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Personverkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

Ausgabeaufschlag (Agio)

Aus dieser beglaubigten Katasterhandzeichung (meist im Maßstab 1:500) ist die Lage des Grundstücks, die Grundstücksgröße u. a. ersichtlich.

Auszahlung

Auszahlung (Valutierung)des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Sind gewisse Voraussetzungen nicht erfüllt, kann das Darlehen dann trotzdem vorher ausgezahlt werden, sofern auf ein Notaranderkonto gezahlt wird oder eine Notarbestätigung zur Erfüllung der Voraussetzungen vorliegt. In diesen Fällen trägt dann der Notar Gewähr für die korrekte Verwendung der Darlehenssumme. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, beiNeubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt. Grundlage für die Teilauszahlung ist häufig die MaBV.

Auszahlungskurs

Ist der Prozentsatz des Darlehensbetrages nach Abzug des vereinbarten Disagios.

 

Immobilien Lexikon: Bankvorausdarlehen – Bürgschaft

Bankvorausdarlehen

Das Bankvorausdarlehen dient der Vorfinanzierung eines Bausparvertrages. Bereits vor Zuteilung besteht die Möglichkeit, den Bausparvertrag vor- oder zwischenfinanzieren zu lassen. Man erhält ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Dieses wird abgelöst, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird. Während der Laufzeit des Bankvorausdarlehens sind nur Zinsen und keine Tilgung (Tilgungsaussetzung) zu zahlen; dafür ist der Bausparvertrag zu besparen.

Bauantrag

Der Bauantrag ist schriftlich mit allen für seine Bearbeitung sowie für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) in ausreichender Zahl bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

  • Der Bauantragsvordruck muss vom Bauherrn und vom vorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt, Ingenieur) unterschrieben sein.
  • Der Entwurfsverfasser muss eine Haftpflichtversicherung nachweisen.
  • Es muss ein Lageplan im Maßstab 1:500 mit Berechnung der Grund- und Geschossfläche beigefügt sein.
  • Die Bauzeichnungen (Grundriss-, Ansichts- und Schnittzeichnungen) müssen im Maßstab 1:100 angelegt sein.
  • Die Berechnung des Bruttorauminhaltes nach DIN 277, Teil 1 (Ausgabe 1987) sowie Angaben zur Hochbaustatistik müssen beigelegt sein.
  • Der Standsicherheits-, Wärme- und Schallschutznachweis ist vorzulegen (im vereinfachten Genehmigungsverfahren erst bei Baubeginn zusammen mit dem Nachweis der ausreichenden Berufshaftpflichtversicherung des Fachplaners.

Baugenehmigung

Wer eine Immobilie bauen will, braucht eine behördliche Erlaubnis. Der Bauherr stellt dazu einen Bauantrag beim zuständigen Bauamt.

Baukindergeld

Zusätzlich zur Grundförderung erhalten Bauherren und Käufer von eigengenutzten Immobilien während des achtjährigen Förderzeitraums pro Jahr und Kind eine Zulage von € 800,–. Voraussetzung dafür ist, dass Ihr Kind im Förderzeitraum zum Haushalt gehört und entsprechend Kindergeld oder ein steuerlicher Kinderfreibetrag gewährt wird.

Bauspardarlehen

Häufig nachrangiges (Rangstelle) Baufinanzierungsdarlehen einer Bausparkasse. Bauspardarlehen unterliegen in der Regel einer wohnwirtschaftlichen Verwendung.

Bauträger

Unternehmen, das in eigenem Namen auf eigene Rechnung oder auf fremde Rechnung gewerbsmäßig Bauvorhaben durchführt.Errichtet das Bauträgerunternehmen Immobilien für eigene Rechnung, so vermarktet es sie nach Errichtung.

Baunebenkosten

Summe der Kosten, die bei der Errichtung von Bauten zusätzlich neben den Baukosten aufgewandt werden müssen, z. B. Architektenhonorar, Kosten der Statiker und Prüfingenieure, Gebühren für das Baugenehmigungsverfahren und für amtliche Prüfungen (z. B. Bauabnahmen). Die Kosten können zusätzlich zu den reinen Baukosten zwischen 10 % und 20 % der Gesamtkosten ausmachen. Hinzukommen ggf. Finanzierungskosten, wie z. B. Damnum, Bearbeitungsgebühren, Schätzgebühren, Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen.

Beleihungsgrenze

Höhe des Beleihungswertes, bis zu dessen Höhe ein erstrangiges Darlehen vergeben wird. Bei Hypothekendarlehen liegt die Beleihungsgrenze in der Regel bei 60 % gelegentlich ist sie auch höher.

Beleihungswert

Der Beleihungswert wird durch das finanzierende Kreditinstitut festgelegt. Er reflektiert den Wert der Immobilie unter Würdigung der besonderen Sicherheitsbedürfnisse des Kreditinstitutes. Dies hat zur Folge, dass der Beleihungswert einer Immobilie i.d.R. 10-15% unter den Baukosten (bei Neubau) bzw. dem Kaufpreis (bei Kauf) liegt. Aus dem Beleihungswert wird der für die Konditionierung entscheidende Beleihungsauslauf ermittelt.

Bereitstellungszinsen

Gebühr, die erhoben wird, wenn ein vereinbartes Darlehen bis zu einem festen Zeitpunkt nicht in Anspruch genommen wurde.

Bewirtschaftungskosten

Kosten für die laufende Unterhaltung einer Immobilie, z. B. Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungsbeiträge, Reparaturen. Unterscheidung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Letztgenannte dürfen nicht mit dem Mieter abgerechnet werden.

Bonität

Verpflichtung der Bank, aufgrund gesetzlicher Vorschriften (§18KWG) bei ihrer Kreditentscheidung die Kreditwürdigkeit des Kunden zu prüfen, d. h. ob nach Abzug der für eine angemessene Lebensführung erforderlichen Beträge von den regelmäßig, nachhaltig erzielten Einkünften die laufenden Kreditkosten inklusive Sicherheitspuffer gedeckt sind. Des weiteren erfolgt eine Prüfung über die bisherige Einhaltung von Kreditverpflichtungen. Zu diesem Zweck werden häufig Auskünfte (Schufa) eingeholt. Die Bonität ist somit ein Qualitätsmerkmal des Schuldners.

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen – der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft).

Immobilien Lexikon: Darlehen – Disagio

Darlehen

Entgeldliche Überlassung von Geld oder andere vertretbare Sachen durch den Darlehensgeber an den Darlehensnehmer.

Darlehensvertrag

Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Der Darlehensvertrag unterliegt keinen Formvorschriften. In der Praxis sind zwei Verfahren für das Zustandekommen des Vertrages zu unterscheiden. Entweder kommt das Darlehen durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank oder durch Finanzierungsangebot der Bank und Annahme durch den Kunden zustande. Im Darlehensvertrag werden u.a. die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Besicherung (Sicherheiten) sowie die zugrundeliegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden durch Bestellung einer Grundschuld gesichert.

Disagio / Damnum

Das Damnum oder Disagio bezeichnet eine Zinsvorauszahlung des Darlehensnehmers bei Darlehensauszahlung an die Bank. Diese Art der Leistung wird üblicherweise mit dem Darlehensauszahlungsanspruch verrechnet. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer, der ein Damnum vereinbart, nur die um das Damnum verminderte Darlehenssumme ausgezahlt bekommt – nicht die vollen 100 %. Vorteil ist, dass sich der zu zahlende Nominalzins verringert. Das Damnum kann nur bei vermieteten Immobilien voll steuerlich abgesetzt werden. Ob allerdings wirklich ein steuerlicher Nutzen entsteht, ist sorgfältig zu prüfen – gerade bei vermieteten Immobilien, bei denen die Schuldzinsen ohnehin steuerlich geltend gemacht werden können, ist es fraglich, ob es sich lohnt. In der Regel kann ein Damnum von bis zu 10 % der Darlehenssumme vereinbart werden.

 

Immobilien Lexikon: Effektivzins – Ertragswert

Effektivzins

Nach der Preisangabenverordnung (PangV) muss bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis „effektiver Jahreszins“. Ist während der Laufzeit jedoch eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmter Faktoren vorbehalten, bezeichnet man ihn mit „anfänglich effektiver Jahreszins“. Im wesentlichen wird der Effektivzins vom Nominalzins, dem Auszahlungskurs (Disagio), der Tilgung und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt. Mit seiner Hilfe können Darlehensangebote verglichen werden, allerdings nur solche mit gleicher Festschreibungszeit. Auch die übrigen Faktoren der Effektivzinsermittlung, insbesondere Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsgebühren müssen für zutreffende Preisvergleiche identisch sein. Im Effektivzins nicht enthalten sind: Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren. Man muss sie gesondert berücksichtigen, um eingeholte Angebote objektiv vergleichen zu können.

Eigenheimzulage

Staatliche Förderung für den Erwerb oder die Errichtung von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Eigenheimzulage besteht aus dem Fördergrundbetrag (Neubauten max. 2.556 €, Altbauten max. 1.278 €) und dem Baukindergeld (je Kind 767 €). Die Förderung ist an bestimmte Einkommensgrenzen gekoppelt und wird für die Dauer von 8 Jahren gewährt. Die Auszahlung erfolgt durch das jeweils zuständige Finanzamt jeweils zum 15.3. eines Jahres. Für Bauherren, die nach dem 31. Dezember 2003 mit der Herstellung beginnen, und Erwerber, die nach dem 31. Dezember 2003 den notariellen Kaufvertrag abschließen gelten zukünftig folgende Regelungen:

  • Neubauten und Bestandsobjekte werden einheitlich gefördert.
  • Für Ausbauten und Erweiterungen erfolgt keine Förderung mehr.
  • Der Fördergrundbetrag beträgt jährlich über den Förderzeitraum von 8 Jahren höchstens 1.250 EUR, die Kinderzulage 800 EUR.
  • Begünstigt werden neben den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes und des Grund und Bodens auch Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von zwei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.
  • Die Einkunftsgrenze wird für den zu betrachtenden Zweijahreszeitraum auf 70.000 EUR für Alleinstehende sowie 140.000 EUR für Verheiratete abgesenkt. Für jedes Kind erhöht sich der Betrag um 30.000 EUR. Maßgebend ist hierfür zukünftig nicht mehr der Gesamtbetrag der Einkünfte, sondern die Summe der positiven Einkünften.

Eigenkapital

Das Eigenkapital umfasst die Mittel, die dem Eigentümer selbst zur Verfügung stehen, z.B. Bargeld, Sparguthaben, Festgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, vorhandenes Grundstück, Eigenleistungen etc. Im weiteren Sinne rechnen zu den Eigenmitteln die bezahlten Baumaterialien.

Eigenleistungen

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Eigentum

Gemäß § 903 BGB: Eigentümer ist derjenige, der alle Rechte an dem Gut hält. Finanzierung: Der Darlehensnehmer ist Eigentümer. Der Eigentumsvorbehalt der Bank an dem finanzierten Fahrzeug erlischt erst nach Bezahlung der letzten Rate.

Erbbaurecht

Veräußerliches und vererbbares, zeitlich befristetes (i.d.R. 99 Jahre) Recht an einem Grundstück, auf oder unter fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Als Entgelt für die Überlassung wird ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer zu entrichten ist. Das Erbbaurecht kann belastet werden.

Erschließung

Vor Baubeginn muss das Grundstück erschlossen sein. Dazu zählen der Anschluss das das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Elektrizität und Wasser, evtl. auch mit Gas und Fernwärme und die Abwasserbeseitigung.

Ertragswert

Der Ertragswert bildet bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes. Er stellt den wirtschaftlichen Wert der Immobilie dar und berechnet sich aus den auf Dauer nachhaltig erzielbaren kapitalisierten jährlichen Reinerträgen (Einnahmen aus Mieten nach Abzug der Bewirtschaftungskosten).

 

Immobilien Lexikon: Fälligkeitsdarlehen – Fremdkapital

Fälligkeitsdarlehen

Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. In der Regel muss für die fehlende Tilgung ein Tilgungsersatz in Form einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrags abgeschlossen und an den Darlehensgeber abgetreten werden.

Fertighaus

Haus, das im Fertigbau erstellt wurde. Bei dieser Bauweise werden ganze Bauelemente in von der Witterung unabhängigen Produktionshallen vorgefertigt. Diese Elemente können binnen weniger Stunden auf der Baustelle montiert werden. Der Kostenvorteil der Vorfertigung wird aber oftmals durch die Transportkosten aufgebraucht.

Flurkarte

Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.

Flurstück

Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Forward-Darlehen

Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer bereits zum heutigen Zeitpunkt einen Zinssatz für ein Darlehen in der nahen Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Form des Darlehens genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens erst in 1-3 Jahren ausläuft, aber aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus bereits eine Anschlussfinanzierung gesucht wird (z.B. vorzeitige Kreditablösung wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigung nicht sinnvoll oder bisher finanzierendes Kreditinstitut mit einer Umschuldung nicht einverstanden). Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der „Aufschubzeit“ Zuschläge berechnet, die den Zinssatz erhöhen. Es fallen keine Bereitstellungszinsen an.

Fremdkapital

Alle Finanzierungsmittel, die als Darlehen, in der Regel von Banken, Bausparkassen, Versicherungen öffentlichen Stellen, Arbeitgebern oder privaten Dritten zur Verfügung gestellt werden.

 

Immobilien Lexikon: Gesamtlaufzeit – Grundsteuer

Gesamtlaufzeit

Dauer von der ersten Auszahlung des Darlehens an den Darlehensnehmer bis zur vollständigen Rückzahlung an den Darlehensgeber. Bei einem normalen Annuitätendarlehen mit 1% Tilgung beträgt die Gesamtlaufzeit in Abhängigkeit von Zinssatz 30-40 Jahre. Desto niedriger der Zinssatz ist, desto länger ist die Gesamtlaufzeit. Ist der Zinssatz höher, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit.

Gesamtschuldner

Mehrere Darlehensnehmer eines Darlehens. Jeder Gesamtschuldner ist unabhängig vom anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommenen Gesamtschuldners frei, sie darf die Leistung jedoch nur einmal verlangen.

Grundbuch

Öffentliches Register über den im Grundbuchbezirk liegenden Grundstücken mit Angaben zu dem mit dem Grundstück verbundenen Rechten und Lasten sowie den Eigentumsverhältnissen.

Grundbuchauszug

Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die jedermann mit berechtigtem Interesse verlangen kann. Daraus sind auch ältere und bereits gelöschte Eintragungen ersichtlich.

Grundbucheinsicht

Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen. Jeder Käufer eines Grundstücks darf das Grundbuch einsehen und eine Abschrift aus ihm verlangen.

Grunderwerbsteuer

Verkehrssteuer, die auf den Grundstückserwerb erhoben wird. Sie beträgt seit dem 01.01.1997 3,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Grundpfandrecht

Grundstücke können mit einem Pfandrecht belastet werden, d.h. das Grundstück dient dem jeweiligen Grundpfandrechtsgläubiger, meist dem Darlehensgeber, als Sicherheit für eine Darlehen gegen den Grundstückseigentümer (meist Darlehensnehmer). Kommt der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehen nicht nach, so kann der Darlehensgeber seine Ansprüche aus der Verwertung des Grundpfandrechtes z.B. durch öffentliche Versteigerung befriedigen. Aufgrund der Eintragung im Grundbuch sichern Grundpfandrecht dem Grundpfandrechtsgläubiger den Rückgriff auf die Immobilie. Es gibt drei Arten von Grundpfandrechten:

  • die Grundschuld
  • die Hypothek
  • die Rentenschuld.

Grundschuldbestellung

Notarielle Urkunde der erklärten Zustimmung des Grundstückeigentümers zur Belastung seines Grundstücks ( Grundschuld ), verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.

Grundschuldzins

Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den Kreditverträgen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i.d.R. höher eingetragen (meist zwischen 15% und 20%).

Grundsteuer

Besteuerung von Grundbesitz, die von den Gemeinden erhoben wird. Die Höhe ergibt sich aus der vom Grundsteuergesetz vorgegebenen Steuermesszahl (2,6 bis 3,5 Promille), multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde.

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Immobilien Lexikon: Haushaltspauschale – Hypothekendarlehen

Haushaltspauschale

Die Bank prüft vor Darlehensgewährung im eigenen Interesse, ob nach Abzug aller Belastungen ein ausreichender Betrag zum Bestreiten des normalen Lebensunterhalts verbleibt. Hierfür haben wir Mindestsätze (Haushaltspauschalen) festgesetzt. Die Monatspauschalen lauten verschieden je nach Bank , hier ein Beispiel:

  • 1-Personen-Haushalt € 750,00
  • 2-Personen-Haushalt*) € 1.000,00
  • je Kind € 150,00

*) bei gesamtschuldnerischer Haftung. Für eine vierköpfige Familie mit einem Einkommen bedeutet dies, dass monatlich mindestens € 1.300,00 für den Lebensunterhalt verbleiben müssen.

Herstellungskosten

Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erstellung oder Erwerb einer Immobilie stehen. Beim Erwerb von fertigen Gebäuden spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Herstellungskosten sind danach im einzelnen: die Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosten; die Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten); die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen, während der Bauzeit anfallende Zinsen etc.); Kosten für die Außenanlagen sowie sonstige Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren, Grunderwerbsteuer , Damnum etc.). Zu den Anschaffungskosten zählen der (angemessene) Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten; Nebenkosten ( Herstellungskosten ). Die Gesamtkosten sind maßgebliche Größe für die Berechnung der AfA.

HOAI

Honorarordnung für Architekten und Bauingenieure. Sie gibt die Honorare für die einzelnen Leistungen der Architekten und Ingenieure.

Hypothek

Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, so erlischt auch die Hypothek. Dies hat dazu geführt, dass heute Hypotheken weitestgehend von Grundschulden ersetzt wurden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand).

Hypothekenbanken (Realkreditinstitute)

Hauptaufgabe ist die Gewährung von mittel- und langfristigen Krediten in Form von Hypotheken und Kommunaldarlehen, aus der der Wohnungsbau finanziert wird. Die Refinanzierung erfolgt durch die Ausgabe von Pfandbriefen und Kommunalobligationen. Hypothekenbanken unterliegen besonderen gesetzlichen Regelungen (Hypothekenbankgesetz).

Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen werden Darlehen, welche durch Grundpfandrechte gesichert sind bezeichnet. Aufgrund der hohen Sicherheit durch die Verpfändung der Immobilie, sind Hypothekendarlehen eine der günstigsten Form der Darlehensaufnahme.

 

 

Lübeck Immobilien – Immobilien Lexikon: Immobilie – Instandsetzungskosten

Immobilie

Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke einschließlich der darauf errichteten Gebäude.

Immobilienmakler

Der Immobilienmakler ist ein Vermittlungsmakler. In der Regel ein freier Gewerbetreibender (Gewerbeanmeldung nach § 34c Gewerbeordnung), der Interessenten Wohnimmobilien, gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte nachweist oder vermittelt. Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Maklerprovision.

Instandhaltungskosten

Kosten, die für die Instandhaltung einer Immobilie zu veranschlagen sind, z.B. für Heizung, Fahrstuhl, etc. Instandhaltungskosten gehören wie die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis zu den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, die von der Bruttokaltmiete abgezogen werden, und mindern so den ansetzbaren Mietertrag bei der Ertragswertermittlung einer Immobilie.

Instandsetzungskosten

Hierbei handelt es sich um Kosten, die bei der Behebung von Schäden an einem Gebäude und dessen Einrichtungen entstehen. Zur Instandsetzung gehören auch die Ersatzbeschaffung notwendiger Teile in einwandfreiem Zustand, in wirtschaftlich vertretbarem Umfang sowie auch alle öffentlich rechtlich vorgeschriebenen baulichen Veränderungen. Schäden, die den Gebrauchswert eines Gebäudes, der Räume oder der Einrichtungen nicht unerheblich vermindern, können bei Bestehen von Mietverhältnissen zu Mietminderungen führen.

 

Immobilien Lexikon: Jahresleistung – Jahresrohertrag

Jahresleistung

Die Jahresleistung oder Annuität errechnet sich bei einem Annuitätendarlehen aus dem Darlehensnominalbetrag, dem Zinssatz und dem Tilgungssatz. Hierzu das folgende Beispiel: Nominalbetrag des Darlehens EUR 150.000, Zinssatz 6%, Tilgungssatz 1%: Jahresleistung = 150.000 * (6+1) / 100 = EUR 10.500 Da die Jahresleistung immer gleich bleibt, die Restschuld aber stetig abnimmt, vermindert sich mit fortschreitender Tilgung der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Durch diesen Effekt der wachsenden Tilgungen innerhalb der gleichbleibenden Jahresleistungen sind Annuitätendarlehen je nach Zins bereits zwischen ca. 29 und rd. 33 Jahren voll zurückgezahlt. Würde die Tilgung immer konstant 1% betragen, so wäre die Laufzeit 100 Jahre bei sinkenden jährlichen Raten.

Jahresrohertrag

Bruttokaltmiete. Mietertrag inkl. umlagefähige Betriebskosten.

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Immobilien Lexikon: Katasterpapiere – Kündigung

Katasterpapiere

Bei den Katasterämtern (Liegenschaftsämtern) geführte Verzeichnisse mit den „technischen“ Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Die Katasterämter erstellen Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lagepläne (Flurkarten), die gebührenpflichtig eingesehen oder angefordert werden können.

Kapitallebensversicherung

Kombination aus langfristigem Sparvertrag und einer Risikolebensversicherung. Stirbt der Versicherte, zahlt die Versicherung die gesamte Versicherungssumme plus angesammelter Überschüsse an die bezugsberechtigten Personen aus.

Kappungsgrenze

In 1983 eingeführter Prozentsatz zur Begrenzung des Mietzinsanstiegs bei frei finanzierten Wohnungen. Innerhalb von drei Jahren darf der Mietzins nicht mehr als die Kappungsgrenze steigen. Zur Zeit beträgt sie 30 Prozent. Die Regierung plant 20 Prozent.

Kinderzulage

Unter bestimmten Voraussetzungen erhalten Käufer und Bauherren vom Staat acht Jahre lang 800 € Zulage pro Kind. (Eigenheimzulage)

Kommunaldarlehen

Kommunaldarlehen sind Kredite, die an Körperschaften oder Anstalten des öffentlichen Rechts (z.B. Bund, Länder, Gemeinden) gewährt – echte Kommunalkredite – oder durch diese verbürgt – unechte Kommunalkredite – werden. Die Bonität der Schuldner ist in der Regel einwandfrei, sie haften mit ihrem gesamten Vermögen und mit dem Steueraufkommen, daher werden Kommunaldarlehen meist blanko, d.h. ohne Sicherheitenstellung gewährt.

Konditionen

Konditionen zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen. Im allgemeinen rechnet man hierzu: Nominalzins, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsfestschreibung, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn ( Tilgung ), Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren. Nur aus dem sorgfältigen Vergleich aller Einzelkonditionen lässt sich ein aussagekräftiges Ergebnis ermitteln. Problematik des Effektivzinses. Von den Konditionen zu unterscheiden sind die Allgemeinen Darlehensbedingungen, die die sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer regeln.

Kreditvermittlungskosten

können durch einen Vermittler (Makler) entstehen, der einen Kredit für einen Kunden vermittelt. Sofern diese Kosten nicht von dem Kreditinstitut getragen werden, sondern vom Kunden, muss dieser über die entstehenden Kosten unterrichtet werden.

Kündigung

Einseitige Erklärung des Darlehensnehmers oder Darlehensgebers zur Beendigung des Darlehensvertrages. Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken sind seitens der Bank bei vertragsgemäßer Abwicklung unkündbar. Der Kunde kann dagegen das Darlehen zu bestimmten vertraglich vereinbarten Terminen schriftlich kündigen, in der Regel bei Ablauf der Zinsfestschreibung. Bei vorzeitiger Kündigung seitens des Kreditnehmers ist die Bank berechtigt ein Aufhebungsentgelt zu erheben, dessen Berechnungsmethode vom BGH festgeschrieben ist. Bei Zinsfestschreibungen größer 10 Jahren, kann der Darlehensnehmer nach Ablauf von 10 Jahren nach § 609a BGB kündigen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden darf.

 

Immobilien Lexikon: Laufzeit – LV

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatzes. Nicht mit der Laufzeit zu verwechseln ist die Dauer der Zinsbindung (sog. Zinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung). Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

Legitimation

Jeder Darlehensnehmer muss sich durch Vorlage eines gültigen Reisepasses oder Personalausweises legitimieren. Häufig kann aufgrund der räumlichen Entfernung des Kreditinstitutes die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich erfolgen. Hier übernimmt die Deutsche Post AG im Rahmen des PostIdent-Verfahrens vielfach die Legitimationsprüfung.

Liquidität

Bezeichnung der Fähigkeit, Geldmittel zur Verfügung stellen zu können. Wie „flüssig“ ist der Kunde?

Löschungsbewilligung

Mit der Löschungsbewilligung erklärt der Gläubiger (Bank) nach Rückzahlung des Darlehens, dass er die Löschung des Grundpfandrechtes (Hypothek oder Grundschuld) im Grundbuch bewilligt.

LV

Abkürzung für Lebensversicherung. Hier als Kapitallebensversicherung genannt. Die im Vertrag vereinbarte Versicherungssumme wird bei Tod des Versicherten oder im Erlebensfall nach Ablauf fällig. Zusätzlich werden Überschussanteile ausgezahlt. Beides zusammen ergibt die Ablaufleistung. Diese sollte dann mit der Höhe des Darlehens übereinstimmen. Das Darlehen kann somit bei Endfälligkeit mit der Kapitallebensversicherung getilgt werden.

 

Immobilien Lexikon: Maklercourtage – Modernisierung

Maklercourtage

Maklerprovision ( §§ 652 ff. BGB) Wird ein Grundstück durch eine Makler vermittelt , ist eine Provision zu zahlen. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart. Übliche Provisionssätze : Grundstücksvermittlung und auch Ein und Mehrfamilienhäuser 3 bis 6 % des Kaufpreises.

Mietspiegel

Übersicht über die Wohnungsmieten in einer Stadt oder Gemeinde, erstellt meist von der Baubehörde unter Mitwirkung von außerbehördlichen Experten und Verbänden, wird alle zwei Jahre aktualisiert. Aufgeführt ist der Durchschnittswert der Mietpreise, die in den letzten drei Jahren durch Neuvereinbarungen oder Mieterhöhungen zustande kamen. Der Mietspiegel führt verschiedene Durchschnittsmieten je nach Lage, Ausstattung, Größe und Baujahr der Wohnungen auf.

Mitantragsteller

Der Mitantragsteller haftet selbstschuldnerisch wie der Antragsteller. Der Mitantragsteller ist sofort zur Zahlung verpflichtet, wenn der Hauptschuldner bei Fälligkeit die verbürgte Verbindlichkeit nicht zahlt.

Miteigentumsanteil

In der Teilungserklärung wird nach freiem Ermessen die Größe der M. festgelegt. Eine Übereinstimmung zwischen dem Wert der einzelnen Wohnungen und ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist nicht erforderlich. Allerdings ist die Verbindung eines M. mit einem Sondereigentum erforderlich.

Mitschuldner

Ein Darlehensnehmer, zumeist Ehegatte, der als Gesamtschuldner zusammen mit einem anderen Schuldner haftet.

Modernisierung

Verbesserung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes durch Anpassung z. B. des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen. Im Gegensatz zur Modernisierung dient die Instandhaltung (Renovierung) lediglich der Erhaltung oder Wiederherstellung des vorhandenen baulichen Zustands. Sowohl Modernisierungen als auch Renovierungen können mit Darlehen von Hypothekenbanken finanziert werden. Steuerlich absetzbar und staatlich gefördert sind bei eigengenutzten Immobilien nur bestimmte Modernisierungsmaßnahmen. Nähere Auskünfte erteilen die örtlichen Ämter für Wohnungsbau oder die Finanzämter. Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus.

 

Immobilien Lexikon: Nachrangfinanzierung – Notarbestätigung

Nachrangfinanzierung

Darlehen, das im Rang ( Rangstelle ) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten abgesichert wird. Wegen des höheren Risikos für den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen in der Regel teurer angeboten als erststellige Finanzierungen.

Nebenleistung

Nebenleistungen sind alle über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers, wie z.B. Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren.

Nennbetrag

Der Nennbetrag gibt einen Betrag an, der folgende Werte beinhaltet: Nettokreditbetrag zzgl. eventueller Bearbeitungsgebühren, zzgl. einer eventueller Restschuldversicherung. Die Zinsen sind noch nicht berücksichtigt. Falls diese ebenfalls mit addiert werden, spricht man vom Gesamtkreditbetrag.

Negativbescheid

Bescheinigung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen mit der Feststellung, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden (Neue Bundesländer). Dieser Bescheid muss vor Bestellung einer Grundschuld meistens vorliegen.

Negativerklärung

Mögliches Sicherungsmittel für Finanzierungen mit einer relativ geringen Darlehenshöhe (z.B. 10 T€) Mittels der Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sein Vermögen nicht durch Veräußerung oder Belastung seines Grundbesitzes oder durch Bestellung sonstiger Sicherheiten an Dritte zuungunsten des Kreditgebers zu verändern. Sie wird statt einer Grundschuldeintragung eingesetzt.

Nichtabnahmeentschädigung

Entgelt, das bei Nichtabnahme des Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Mittel bereits beschafft hatte und ist wie eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.

Nießbrauch

Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person, welche diese berechtigt, aus der Immobilie entsprechende Nutzungen zu erhalten. Dieses Recht macht normalerweise eine Immobilie unverwertbar, da es den Käufer von der Nutzung ausschließen würde.

Nominalzinssatz

Der Nominalzinssatz ist der auf den Nominalbetrag des Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Der Nominalzinssatz wird bei Annuitätendarlehen meist per anno (pro Jahr) angegeben.

Notarbestätigung

Schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen (Rangattest). Die Notarbestätigung ermöglicht die vorzeitige Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist, da der Notar durch diese Bestätigung die Gewähr für den rangrichtigen Vollzug übernimmt.

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Immobilien Lexikon: Pfandbriefe – Prolongation

Pfandbriefe

Von Hypothekenbanken ausgegebene festverzinsliche Wertpapiere, die der Mittelbeschaffung ( Refinanzierung ) für Darlehen sowohl im Wohnungsbau als auch im gewerblichen Baubereich dienen. Pfandbriefe, die der Refinanzierung von Hypothekendarlehen dienen, müssen aufgrund gesetzlicher Vorschriften jederzeit in gleicher Höhe durch erststellige Hypotheken mit mindestens gleichem Zinssatz gedeckt sein. Pfandbriefe sind mündelsichere Wertpapiere, d.h. sie unterliegen strengen gesetzlichen Vorschriften und gelten daher als sehr sichere Anlage. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften übernimmt ein Treuhänder.

Preisangabenverordnung

(PAngV) Seit 1985 als Verbraucherschutz in Kraft. Verpflichtung in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Preis- bzw. Kosten aufzuführen. Darüber hinaus auch Angabe des Effektivzins für die Vergleichbarkeit von Finanzierungen.

Prolongation

Verlängerung eines aus der Zinsbindung kommenden Darlehens. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt.

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Immobilien Lexikon: Rangrücktritt – Rückgewähransprüche

Rangrücktritt

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.

Rangstelle

Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Rechten Aufschluss über die Reihenfolge. Innerhalb einer Abteilung wird dieses durch die Reihenfolge des Eintrages bestimmt. Bei Rechten in unterschiedlichen Abteilungen ist das Eintragungsdatum maßgebend. Rangverhältnisse können nachträglich geändert werden.

Refinanzierung

Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausleihen zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger aus und reicht dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer weiter.

Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.

Restschuldversicherung

Eine Restschuldversicherung ist eine zusätzliche Absicherung. Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, sein Darlehen über verschiedene Tarife z. B. gegen Ableben, Unfall oder Krankheit abzusichern. Die Versicherungsgesellschaft begleicht i.d.R. im Todesfall die noch ausstehende Restschuld des aufgenommenen Darlehens bzw. leistet zusätzliche Dienstleistungen wie Unfall- oder Krankenversicherung.

Risikolebensversicherung

Sie dient ausschließlich zur Absicherung des Todesfallrisikos, es wird kein Guthaben angespart. Im Zusammenhang mit Krediten kann die Versicherungssumme an die fallende Darlehenssumme angepasst werden (so genannte Restschuldversicherung).

Rückauflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstückes. Eine Eintragung der Rückauflassungsvormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken der Städte und Gemeinden vor. Es werden dem Erwerber beim Kauf des Grundstückes bestimmte Auflagen erteilt, z.B. Erstellung einer Mindestwohnflächenzahl. Hält der Käufer eine solche Auflage nicht ein, so hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung.

Rückgewähransprüche

Anspruch des Grundstückseigentümers gegenüber der Bank auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld bzw. Grundschuldteile, die durch Tilgung zurückgeführt wurden. Der Anspruch ist abtretungsberechtigt und pfändbar.

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Immobilien Lexikon: Schlüsselfertig – Substanzwert

Schlüsselfertig

Beim Kauf einer schlüsselfertigen Immobilie braucht sich der Bauherr nicht um die Fertigstellung zu kümmern. Er hat von der Planung bis zur vollständigen Fertigstellung nur einen Ansprechpartner, zum Beispiel einen Bauträger oder Generalunternehmer.

Schufa

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung – selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

Schuldnertausch

ist der im Einvernehmen aller Vertragsparteien vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Darlehensvertrag unter gleichzeitigem Ausscheiden des bisherigen Darlehensnehmers. Die Schuldübernahme bedarf der Zustimmung der Bank. Die Zustimmung wird in der Regel gegeben, sofern der neue Schuldner hinsichtlich seiner Bonität mindestens genau so gut steht wie der bisherige Kreditnehmer.

Selbstauskunft

Bei der Selbstauskunft handelt es sich um ein vom Kreditgeber vorbereitetes Formular, welches vom Antragsteller auszufüllen ist. Im wesentlichen werden Fragen zur Einkommens- und Vermögenssituation gestellt. Für den Kreditgeber sind diese Informationen notwendige Voraussetzung, um die Kreditwürdigkeit zu prüfen und somit über die Vergabe des Kredites entscheiden zu können. Die vom Antragsteller abgegebenen Angaben müssen durch entsprechende Dokumente (Kontoauszüge, Gehaltsabrechnung, Einkommensteuerbescheide, usw.) nachgewiesen werden.

Sicherungshypothek

Die Sicherungshypothek ist eine streng akzessorische Hypothek die unbedingt an ein Bestehen der Forderung geknüpft ist. Die Sicherungshypothek ist nicht verkehrsfähig und daher kein geeignetes Kreditsicherungsmittel. Praktische Bedeutung hat sie als Zwangshypothek, die ein Gläubiger (z.B. Handwerker) wegen einer titulierten Forderung gegen den Willen des Eigentümers ins Grundbuch eintragen lassen kann.

Sonderabschreibung

Abschreibung zu erhöhten Sätzen. Der Begriff bezieht sich meist auf die besondre Regelung der Abschreibung für vermietete Objekte in den neuen Bundesländern (Grundlage: Fördergebietsgesetz). Von 1991 bis 1996 betrug der Abschreibesatz 50 Prozent innerhalb von 1 bis fünf Jahren, von 1997 bis Ende 1998 konnten nur noch bis zu 25 Prozent für Wohn-, 20 Prozent für Gewerbeimmobilien beziehungsweise 40 Prozent bei Modernisierungsobjekten abgeschrieben werden.

Sonderausgaben

Bestimmte Aufwendungen eines Steuerpflichtigen, die steuermindernd von den Einkünften abgesetzt werden dürfen (z. B. Kosten vor Bezug eines Eigenheims Vorkosten , Aufwendungen für die Altersvorsorge)

Sondereigentum

Ist ein dem Volleigentum weitestgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung. Der Sondereigentümer kann über sein Eigentum grundsätzlich frei verfügen. Spekulationsfrist Frist, nach deren Ablauf der Erlös aus dem Verkauf einer Kapitalanlage steuerfrei ist. Bei Immobilien beträgt die Frist 10 Jahre, bei offenen Immobilienfonds und Immobilienaktien ein Jahr.

Substanzwert

Wert einer Immobilie, ausgedrückt als derjenige Geldbetrag, der notwendig wäre, um das Grundstück zu kaufen und die Immobilie neu zu errichten. Abgezogen wird der Wertverlust durch Abnutzung. Nicht berücksichtigt hierbei wird der Ertragswert der Immobilie. Substanzwert und Marktwert sind deshalb meist unterschiedlich hoch.

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Immobilien Lexikon: Teileigentum – Treuhandauszahlung

Teileigentum

Sondereigentum an nicht zu wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Es unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur durch seine Zweckbestimmung.

Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt u.a. Auskunft darüber welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum sind.

Tilgung

Rückzahlung eines Darlehens. In der Regel wird ein Tilgungssatz von einem Prozent plus ersparter Zinsen vereinbart.

Tilgungsaussetzung

Vereinbarung, die Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen oder einer Kapitallebensversicherung auszusetzen (Tilgungsersatz). Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen, hat aber Anspruch die in den Tilgungsersatzverträgen angesammelten Guthaben. Tilgungsaussetzung kann unter Umständen bei vermieteten Objekten sinnvoll sein.

Tilgungsplan

Zeitliche Darstellung des Verlaufes eines Darlehens von dessen Auszahlung bis zur planmäßigen Rückführung. Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe der monatlichen Rate, den in der Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil und über die Restschuld. Die Darstellung ist sowohl auf monatlicher als auch auf jährlicher Basis möglich. Der Tilgungsplan kann nur für die Zeit der Zinsbindung exakte Zahlen liefern. Danach werden vielfach gleichbleibende Zinssätze bis zum Laufzeitende unterstellt. Mit Vereinbarung einer neuen Zinsfestschreibung ist ein aktualisierter Tilgungsplan notwendig.

Tilgungssurrogat

Andere Bezeichnung für Tilgungsersatz. Wird nur bei Tilgungsaussetzung vereinbart. Beispiele für solche Surrogate sind: Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds.

Tilgungsverrechnung

Gibt Auskunft über den Zeitpunkt zu dem die vereinbarte Tilgung mit dem restlichen Darlehensbetrag verrechnet wird. ( z.B. „sofortige Tilgungsverrechnung“ – die Zahlung wird entsprechend dem Eingangsofort mit der Restschuld verrechnet.)

Treuhandauszahlung

Treuhandauszahlungen sind Zahlungen an vertrauenswürdige Dritte mit der Auflage, über das Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden gemachten Auflagen erfüllt sind. Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen gehören Zahlungen auf ein Notaranderkonto und Zahlungen an Banken. Letztere werden häufig bei Umschuldungen eingesetzt. Hier zahlt die Bank an das abzulösende Kreditinstitut mit der Auflage, nur gegen Abtretung oder Löschung der für das abzulösende Institut eingetragenen Grundschuld über das Geld zu verfügen.

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Immobilien Lexikon: Umbauter Raum – Unbedenklichkeitsbescheinigung

Umbauter Raum

Bauvolumen eines Gebäudes. Die Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur) gehört zu den Beleihungsunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Ermittlung des Beleihungswertes (Wertermittlung) des zu finanzierenden Objektes benötigt.

Umschuldung

Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Darlehensgebers. Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines wenn die Zinsfestschreibungdes bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und über ein drittes Institut das Darlehen ablöst.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach § 22 Abs. 1 GrEStG dürfen Erwerber eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts in das Grundbuch erst dann als Eigentümer oder als Erbbauberechtige eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamtes vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Das Finanzamt wird diese Bescheinigung erteilen, sobald die Grunderwerbssteuer, die zur Beschleunigung des Verfahrens auch vor Fälligkeit entrichtet werden kann, gezahlt ist.

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