Immobilien Lexikon: Effektivzins - Ertragswert

Effektivzins

Nach der Preisangabenverordnung (PangV) muss bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis "effektiver Jahreszins". Ist während der Laufzeit jedoch eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmter Faktoren vorbehalten, bezeichnet man ihn mit "anfänglich effektiver Jahreszins". Im wesentlichen wird der Effektivzins vom Nominalzins, dem Auszahlungskurs (Disagio), der Tilgung und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt. Mit seiner Hilfe können Darlehensangebote verglichen werden, allerdings nur solche mit gleicher Festschreibungszeit. Auch die übrigen Faktoren der Effektivzinsermittlung, insbesondere Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsgebühren müssen für zutreffende Preisvergleiche identisch sein. Im Effektivzins nicht enthalten sind: Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren. Man muss sie gesondert berücksichtigen, um eingeholte Angebote objektiv vergleichen zu können.

Eigenheimzulage

Staatliche Förderung für den Erwerb oder die Errichtung von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Eigenheimzulage besteht aus dem Fördergrundbetrag (Neubauten max. 2.556 €, Altbauten max. 1.278 €) und dem Baukindergeld (je Kind 767 €). Die Förderung ist an bestimmte Einkommensgrenzen gekoppelt und wird für die Dauer von 8 Jahren gewährt. Die Auszahlung erfolgt durch das jeweils zuständige Finanzamt jeweils zum 15.3. eines Jahres. Für Bauherren, die nach dem 31. Dezember 2003 mit der Herstellung beginnen, und Erwerber, die nach dem 31. Dezember 2003 den notariellen Kaufvertrag abschließen gelten zukünftig folgende Regelungen:

• Neubauten und Bestandsobjekte werden einheitlich gefördert.
• Für Ausbauten und Erweiterungen erfolgt keine Förderung mehr.
• Der Fördergrundbetrag beträgt jährlich über den Förderzeitraum von 8 Jahren höchstens 1.250 EUR, die Kinderzulage 800 EUR.
• Begünstigt werden neben den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes und des Grund und Bodens auch Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von zwei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.
• Die Einkunftsgrenze wird für den zu betrachtenden Zweijahreszeitraum auf 70.000 EUR für Alleinstehende sowie 140.000 EUR für Verheiratete abgesenkt. Für jedes Kind erhöht sich der Betrag um 30.000 EUR. Maßgebend ist hierfür zukünftig nicht mehr der Gesamtbetrag der Einkünfte, sondern die Summe der positiven Einkünften.

Eigenkapital

Das Eigenkapital umfasst die Mittel, die dem Eigentümer selbst zur Verfügung stehen, z.B. Bargeld, Sparguthaben, Festgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, vorhandenes Grundstück, Eigenleistungen etc. Im weiteren Sinne rechnen zu den Eigenmitteln die bezahlten Baumaterialien.

Eigenleistungen

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Eigentum

Gemäß § 903 BGB: Eigentümer ist derjenige, der alle Rechte an dem Gut hält. Finanzierung: Der Darlehensnehmer ist Eigentümer. Der Eigentumsvorbehalt der Bank an dem finanzierten Fahrzeug erlischt erst nach Bezahlung der letzten Rate.

Erbbaurecht

Veräußerliches und vererbbares, zeitlich befristetes (i.d.R. 99 Jahre) Recht an einem Grundstück, auf oder unter fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Als Entgelt für die Überlassung wird ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer zu entrichten ist. Das Erbbaurecht kann belastet werden.

Erschließung

Vor Baubeginn muss das Grundstück erschlossen sein. Dazu zählen der Anschluss das das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Elektrizität und Wasser, evtl. auch mit Gas und Fernwärme und die Abwasserbeseitigung.

Ertragswert

Der Ertragswert bildet bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes. Er stellt den wirtschaftlichen Wert der Immobilie dar und berechnet sich aus den auf Dauer nachhaltig erzielbaren kapitalisierten jährlichen Reinerträgen (Einnahmen aus Mieten nach Abzug der Bewirtschaftungskosten).